기반시설이 양호하고 개발여력을 갖춘 역세권 주거지역(제2‧3종 일반주거지역)도 준주거지역으로 용도지역을 상향해 ‘역세권 복합개발’을 할 수 있는 길이 본격적으로 열린다.

민간사업자는 용적률을 400%에서 최대 700%까지 완화 받아 복합개발을 추진할 수 있다. 완화된 용적률의 50%는 공공기여를 통해 공공임대주택과 지역에 필요한 공공시설로 제공한다.

서울시는 작년 정부의 ‘8‧4 공급대책’ 후속조치로 ｢역세권 복합개발(고밀주거) 지구단위계획 수립기준｣을 마련, 시행에 들어간다고 밝혔다. 역세권 고밀개발을 통한 주택공급 확대를 위해 ‘역세권 복합개발 지구단위계획’으로 (준)주거지역 용적률을 700%까지 완화할 수 있도록 한 데 따른 것이다.

시가 마련한 수립기준은 정부의 ‘8.4 공급대책’(｢서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안｣)의 하나로, ｢국토계획법｣ 시행령 개정('21.1.26. 개정 공포, .4.27. 시행)에 따른 것이다.

개정된 시행령에 따라 역세권 복합용도 개발 지구단위계획을 기존 준주거‧상업지역뿐 아니라 주거지역까지 확대 적용할 수 있게 됐다. 다만, 용적률 완화로 인한 토지가치 상승분 범위 내에서 도시계획조례로 정하는 비율을 공공임대주택으로 기부채납하도록 했다.

｢역세권 복합개발 지구단위계획 수립기준｣의 주요 내용은 ▴사업대상지 기준 ▴용적률 체계 ▴완화된 용적률 활용 기준 ▴건축계획 기준 등이다. 앞으로 역세권 복합개발을 위해 지구단위계획을 수립하는 경우엔 이 기준을 적용해야 한다.

첫째, 사업대상지는 역세권(승강장경계 반경 250m) 중 도로와 면적 요건을 충족하는 곳이다. 용도지역은 준주거지역이다. 일반주거지역(제2종·제3종) 가운데 기준을 충족하는 경우 준주거지역으로 용도지역을 변경해 추진한다.

사업대상지는 적정 규모의 부지 면적을 확보하고(1,500㎡ 이상 ~ 5000㎡ 이하 및 가로구역의 1/2 이상), 최소한의 도로에 접하면서(2면 이상), 노후도 요건을 충족하는 곳이어야 하며,

대상지가 구릉지* 또는 저층주거지**와 인접하는 경우 예외적으로 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 변경하는 경우만 가능하다. 또한, 역사도심기본계획상의 특성관리지구, 구릉지*, ｢도시정비법｣에 따른 정비(예정)구역 등은 제외된다.

둘째, 용적률체계는 현행 ‘공동주택 건립형 지구단위계획 수립기준’과 정합성을 유지하되, 상한용적률은 도시계획 측면의 중심지체계, 대중교통의 접근성을 고려한 대상지 입지, 진‧출입도로 폭원 등을 고려해 차등 적용할 예정이다.

예컨대, 중심지(2030 서울플랜상 도심·광역중심·지역중심·지구중심) 역세권에서 간선도로변에 면하고, 진출입도로 폭원이 10m 이상 확보되는 경우 용적률 최대 700%로 개발이 가능해진다. 일반적으로 준주거지역으로 상향되는 경우에 비해 최대 300%를 추가로 확보할 수 있다.

셋째, 민간 사업자는 준주거지역 상향과 용적률 완화를 통해 사업추진 동력을 확보하는 대신, 완화된 용적률의 50%를 ‘공공기여’로 제공한다. 나머지 50%는 민간활용분이다. 이와 관련해 시는 ｢서울특별시 도시계획조례｣ 개정을 완료('21.5.20. 시행)했다.

공공기여 : ｢서울특별시 도시계획조례｣에 따라 70% 이상은 공공임대주택으로, 30% 이하는 지역에 필요한 공공시설 등으로 제공하는 것을 원칙으로 한다.

민간활용 : 완화된 용적률의 나머지 50%는 분양주택과 민간임대주택(공공지원)으로 공급한다.

주거‧비주거시설의 종류, 비율 등도 규정했다. 상가 등 비주거시설은 전체 용적률의 10% 이상으로 하되, 여건을 고려해 최대 5% 범위에서 완화할 수 있도록 했다.

넷째, 고밀개발의 실현 가능성을 높이기 위해 높이제한 완화책도 담았다. 채광 등을 확보하기 위해 기존에 정한 높이 제한을 상한용적률과 연동해 최대 2배까지 차등적으로 완화할 수 있도록 했다.

현재 채광이격 및 인동간격에 따른 건축물 높이제한이 있어 용적률 500% 이상의 고층고밀주거의 조성이 여의치 않아 본 수립기준은 상한용적률의 범위와 연동해 이를 완화할 수 있도록 했다.

입주민 공동체 활성화를 위해 주민공동시설을 100㎡ 이상 설치하도록 하고, 건축한계선과 공개공지계획도 수립하도록 명시했다. 보행환경 개선을 위한 계획기준 등도 제시했다.

홍선기 서울시 도시관리과장은 “정부가 작년 발표한 ‘8‧4 공급대책’의 후속으로 ｢역세권 복합개발(고밀주거) 지구단위계획 수립기준｣을 수립, 역세권 복합개발 본격 시행을 위한 준비를 마쳤다.”며 “대중교통 이용이 편리한 역세권에 복합개발을 활성화해 시민들의 요구가 높은 직주근접을 강화하고, 속도감 있는 주택공급에 기여할 수 있도록 최선을 다해 추진하겠다.”고 말했다.