주택 시장이 정부의 강력한 대출 규제와 가계대출 옥죄기 영향으로 숨 고르기에 들어갔다. 정부는 자신있게 ‘집값 고점론’을 고수하고 있지만 주요 연구기관들의 내년 집값 전망은 상승 일색이다. 대선에 따른 규제완화 기대감과 불안한 전·월세시장 상황 등을 볼 때 정부 기대처럼 집값이 하락하지 않을 것이라는 시각이 우세하다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 17일 부동산시장점검 관계장관회의에서 “9월 이후 주택시장에서 가격 상승세 둔화 흐름이 이어지면서 매물은 늘어나고 매수심리는 둔화됐다”면서 “그동안 부동산 가격상승을 견인하던 불안 심리에 상당한 변화가 보인다”고 말했다.

그러나 최근 발표된 각종 연구·금융기관의 내년 집값 전망을 보면 한국건설산업연구원(건산연)은 2.0%, 우리금융경영연구소는 3.7%, 국토연구원은 5.1%(수도권) 등 가격 상승 전망이 우세하다. 하나금융경영연구소도 “상승세를 유지할 것”이라고 전망했다.

상승론의 핵심 근거는 크게 두 가지다. 우선 내년 3월 대선, 6월 지방선거에 따른 ‘선거 효과’다. 최근 부동산 시장의 숨 고르기는 일단 대선을 지켜보고 판단하겠다는 심리적 영향이 크다. 이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 후보 모두 임기 내 전국 250만 가구 주택 공급을 공약했다. 공급이 확대되면 집값이 하락하지만, 공급이 단기간에 이뤄지기 힘들다. 이보다는 재건축·재개발 규제 완화에 대한 기대감이 더 큰 상황이다. 윤 후보는 서울 시내 재건축·재개발 규제 완화를 공약했다. 하나금융연구소는 “내년은 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 여전한 수도권으로 투자 수요가 집중돼 가격 상승세를 유지할 것”이라고 전망했다. 재건축 규제 완화를 약속하지 않은 이 후보가 당선된다 하더라도 이미 서울 아파트의 노후화 문제가 심각한 데다 일산, 분당 등 1기 신도시 역시 일반적인 재건축 연한인 30년이 도래했기 때문에 수도권 중심으로 ‘재건축 붐’이 불가피할 수 밖에 없다.

지방선거 역시 부동산 가격 상승을 부추길 수 있다. 지방선거를 앞두고 수도권광역급행철도(GTX)와 같은 각종 사회간접자본(SOC) 공약들이 쏟아질 전망이고, 이는 집값 상승을 부추기는 요인이다.

임대차시장 불안도 내년 집값 상승의 뇌관이 될 수 있다. 세입자의 계약갱신청구권을 보장한 임대차법 개정이 내년 8월이면 시행 2년을 맞는다. 임대차법 개정 직후 계약갱신청구권을 사용한 임대차 계약의 만료 시점이 다가오는 셈이다. 건산연은 “8월부터 계약갱신청구권을 소진한 물량들이 시장에 나온다. 기존 계약과 신규계약 가격의 이중 가격 현상이 사라지면서 내년 전셋값이 올해와 유사한 수준을 기록할 것”이라고 내다봤다. 이 기관은 내년 전국의 전셋값이 6.5% 상승할 것으로 전망했다. 부동산114에 따르면 내년 수도권 아파트 입주 물량은 11만9901가구로 올해보다 17.5% 감소할 전망이다. 입주 물량이 줄면 전세난도 심화할 수밖에 없다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “전세 불안이 계속되면 그만큼 집값 하방 압력이 낮아질 수밖에 없다”고 말했다.

정부의 사전청약 확대 정책 역시 임대차 불안을 부추기는 요인으로 꼽힌다. 사전청약 당첨자가 분양을 받으려면 본청약 시점까지 무주택 자격을 유지해야만 하기 때문에 사전청약 물량을 늘릴수록 임대 수요는 늘 수밖에 없다. 정부가 2024년까지 공급하기로 한 사전청약 물량을 모두 합치면 16만9000가구에 이른다.