전세사기·역전세 급증 탓에 집주인 대신 세입자에게 보증금을 대신 돌려주는 사례가 늘어나면서 주택도시보증공사(HUG) 재정 부담이 가중되고 있다. HUG는 재무 악화 시 대응방안으로 채권회수를 포함한 리스크 관리를 강화하겠다고 밝혔으나 부동산 경기 악화로 인한 경매시장 침체를 고려하면 경매·공매를 통한 채권 회수 전망도 밝지 않아 보인다. 보증금 미반환 리스크를 집주인 대신 HUG가 전부 떠안는 보증 체계를 손질하고 악성 임대인 제재 수위를 강화해야 한다는 지적이 나온다.

19일 국회 국토교통위원회소속 강대식 국민의힘 의원이 HUG로부터 제출받은 '2023년~2027년 주택도시보증공사 중장기 재무관리계획'에 따르면 HUG의 당기순이익은 개인보증 사고 및 대위변제 급증 등의 영향으로 2021년 3620억원에서 2022년 1126억원의 순손실을 기록하며 적자 전환했다. 보증사고는 세입자가 전세 계약 해지 종료 후 한 달 안에 전세보증금을 되돌려 받지 못하거나, 전세 계약 기간 중 경매가 공매가 진행돼 배당 후 전세보증금을 보전받지 못하는 경우를 말한다. 보증사고가 터지면 HUG는 전세보증보험에 가입한 세입자에게 전세보증금을 지급한 뒤 구상권 청구를 통해 집주인에게 대신 갚아준 보증금을 회수한다.

HUG는 총자산 8조7000억원 중 보증사업이 96.7%에 달할 정도로 보증사업이 회계에서 차지하는 부분이 크다. 실제 2022년 기록한 당기순손실 1126억원 중 보증사업 단위에서 발생한 손실이 1064억원(전체의 94.5%)이었다. 부채 역시 2021년 1조7600억원에서 2022년 2조2250억원으로 2018년 이후 가장 규모가 컸는데 이 역시 개인보증 사고가 늘어난 영향이 컸다.

강 의원은 "문재인정부 시절 잘못된 부동산 정책 추진이 집값 상승의 결과를 낳았고, 졸속 임대차 3법은 전세대란을 발생시켰다"며 "이러한 상황들이 전세사기의 밑거름이 되었고, 결국 개인보증사고로 이어졌다"고 말했다

올해 상황은 더 심각하다. HUG는 지난 5월 작성한 '2023~2027년 중장기 재무관리계획'에서 올해 당기 손실을 1조7558억원으로 예상했는데 올해 반기(1~6월) 순손실은 1조3281억원으로 반년 만에 1년 예상치에 근접한 수준까지 도달했을 뿐 아니라 지난해 같은 기간(1847억원)보다 7배 폭증했다. 지난해와 마찬가지로 대위변제액을 포함한 보증영업비용이 1조366억원이나 늘어난 것이 적자 폭 확대의 주요 요인이었다.

HUG의 재정건전성 악화의 배경에는 지난해 말부터 역전세와 전세사기가 확산하면서 HUG가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 보증금인 '대위변제' 비용이 급증했기 때문이다. 올해 들어 지난달까지 발생한 전세 보증사고 금액은 3조1245억원(1만3903건)으로 집계됐다. 지난해 연간 사고 금액이 1조1726억원이라는 점을 고려하면 올해 들어 보증 사고 규모가 세배 가까이 폭증한 셈이다. 보증사고 급증 여파로 올해 1~8월 HUG 전세보증금반환보증 대위변제액은 2조47억원으로 연간기준 처음으로 2조원을 돌파했다. 반면 같은 기간 회수율은 14.4%에 그쳤다.

대위변제액은 느는데 회수율은 낮아 HUG의 재정부담도 가중되고 있다. 통상 HUG가 대위변제한 전세보증금을 경·공매 등을 통해 회수하려면 2년 정도의 시차가 발생하는데 올해 보증 사고액이 3조원이라는 점을 고려하면 HUG의 재무 상황은 내년에도 개선될 가능성이 작아 보인다. HUG는 재무 악화 시 대응 방안으로 보증제도 개선, 사후관리 채권 회수 포함 리스크관리 강화하겠다고 밝혔으나 부동산 시장 악화로 경매시장 침체가 이어지고 있는 데다 임대인이 보유한 주택 대부분이 빌라여서 경매를 통한 회수도 쉽지 않아 보인다. 실제 회수율은 2020년 50%, 2021년 42%, 2022년 24% 등으로 낮아지는 추세다. 이에 따라 일각에서는 올해 HUG 순손실이 2조원을 훌쩍 뛰어넘을 것이란 전망도 나온다.

HUG 재정 상태가 개선되지 않으면 최악의 경우 보증발급 중단이라는 사태가 빚어질 수 있다는 우려도 나온다. 주택도시기금법 상 HUG는 자기자본의 60배까지만 보증발급이 가능하다. 이 한도를 넘어서면 HUG가 취급하는 모든 보증 발급이 중단된다. 이를 우려한 정부는 지난달부터 주택도시기금법 시행령을 개정해 HUG의 보증 한도를 자기자본의 60배에서 70배로 늘렸다. HUG 자본금도 올해 말까지 3800억원을 투입하고, 내년까지 7000억원을 추가로 수혈할 계획이다.