전세보증금 반환보증보험 문턱이 높아짐에 따라 전세시장 정상화 여부에 시장의 관심이 쏠린다. 그동안 매매가격과 동일한 주택에 대해서도 반환보증보험 가입이 가능해 깡통전세 현상을 부추기고, 전세사기에도 악용되고 있단 지적이 거셌다.

28일 국토교통부에 따르면 전국 공동주택 공시가격이 전년 대비 18.61% 내린 가운데 수도권 빌라 공시가격은 평균 6.0% 하락했다.

정부는 앞서 지난달 2일 전세사기 예방 및 피해 지원방안 발표를 통해 전세보증금 반환보증보험 가입기준을 상향한다고 밝힌 바 있다.

이에 따라 오는 5월부터 주택도시보증공사(HUG)의 반환보증보험 가입기준은 전세가율 100%에서 90%로 하향조정되면서 더욱 까다로워진다. 이미 전세가율 산정에 활용되는 공시가격 반영 비율도 150%에서 올해 140%로 낮아졌다.

여기에 공시가격 자체가 하락하면서 반환보증보험에 가입할 수 있는 보증금 가격대가 더욱 낮아졌다.

실제로 서울시 동작구 한 빌라의 공시가격을 조회한 결과 지난해 2억2600만원에서 올해 2억1600만원으로 1000만원 떨어졌다. 이 빌라는 지난해 2억2600만원의 150%인 3억3900만원까지 반환보증보험 가입이 가능했으나, 올해는 하락한 공시가격 140%(3억240만원)의 90%인 2억7216만원으로 낮아진다.

이렇게 되면 임대인들도 전세보증금을 낮출 수밖에 없다. 부동산 가격 하락기와 맞물려 임차인들이 보증금을 되돌려받지 못할 우려가 커지면서 반환보증보험 가입 여부가 더욱 중요해졌기 때문이다.

결국 당장 전세계약 만기를 앞둔 임대인들은 보증금을 낮춰 임차인을 구해야 한다. 때문에 역전세가 발생할 수 있고, 월세나 반전세 물건이 늘어 세입자들의 주거비 부담이 가중될 수 있다.

그러나 전문가들은 장기적으로 전세보증금 반환보증보험 기준 강화는 고질적인 전세 시장 문제를 해결할 수 있는 방향이라고 보고 있다. 반환보증보험이 사회적 비용 부담으로 전이되는 것을 차단하고 적정 가격의 보증금이 형성될 수 있도록 한다는 것이다.

특히, 반환보증보험은 집값 상승기 횡횡했던 무자본 갭투자 주택의 전세에 임차인을 끌어오는 미끼로 작용해 왔다. 이런 주택에서 사고가 발생하면 HUG는 자금 여력이 없는 임대인 대신 전세보증사고를 수습하며 부담을 키워왔다.

지난해 HUG가 대위 변제한 금액은 9241억원으로 집계됐으며, 올해 2월 기준 누적 변제 금액은 무려 3605억원에 달한다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “아직도 반환보증보험 전세가율 90% 적용 등 그 기준은 낮은 수준이어서 더 강화해야 한다고 본다”며 “다만 보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 매물만 보험에 가입할 수 있는데, 이 기준을 넘더라도 보증금의 일부를 보험에 가입할 수 있도록 하면 단기적인 문제는 어느 정도 해소 될 것”이라고 설명했다.

김형준 명지대 부동산학과 교수도 “가격이 조정됐는데도 높은 가격으로 보증보험을 발행하면 시장에 엄청난 리스크가 발생할 수 있다”며 “또 공시가격 하락은 가격 변동성 변화를 반영해야 할 필요가 있기 때문에 이러한 방향은 적합하다고 생각한다”고 진단했다.

그러면서 “정부가 전세사기를 줄이기 위해 대책을 내놓고 있는데 전체 임차인들 관점에서 직면할 수 있는 문제도 고려해야 한다”며 “별도의 세심한 제도도 마련해야 할 것”이라고 덧붙였다.